La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique très utilisée par les familles et les investisseurs pour acheter, gérer et transmettre un bien immobilier à plusieurs. Elle permet de sortir du régime complexe de l'indivision et d'organiser de manière plus claire la répartition des droits et des décisions.
La SCI est ainsi devenue un véritable outil de stratégie patrimoniale, que ce soit pour acquérir un bien avec des proches, préparer sa succession ou optimiser la fiscalité de ses revenus immobiliers.
Outil puissant de gestion et de transmission patrimoniale
Découvrez les bénéfices de cette structure patrimoniale
La SCI facilite la transmission d'un patrimoine. Les associés peuvent donner progressivement des parts sociales à leurs enfants, tout en bénéficiant de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Cela permet d'anticiper une succession tout en conservant une maîtrise sur le patrimoine.
Contrairement à l'indivision, source fréquente de blocages entre héritiers, la SCI offre une gouvernance claire : un gérant est désigné, et les règles de prise de décision sont fixées dans les statuts.
La SCI offre la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux :
Points de vigilance essentiels à connaître avant de créer une SCI
Une SCI nécessite des statuts, une assemblée générale annuelle et une comptabilité plus stricte qu'une détention en direct.
Chacun est indéfiniment responsable des dettes sociales, à hauteur de sa participation.
Le passage à l'IS peut sembler attractif (grâce à l'amortissement), mais il entraîne une fiscalité lourde sur la plus-value à la revente, car celle-ci est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements) et non sur le prix d'achat.
Comparez les deux régimes fiscaux pour choisir celui qui vous convient
Adaptée pour des investisseurs qui perçoivent des loyers modestes ou qui souhaitent profiter de dispositifs comme le déficit foncier.
Avantages : Fiscalité simple, déficit foncier possible
Inconvénients : Fiscalité lourde si revenus élevés (tranche marginale d'imposition)
Intéressante pour des projets générant beaucoup de loyers ou nécessitant d'importants travaux.
Avantages : Amortissement possible, réduction du bénéfice imposable
Inconvénients : Sortie pénalisante, plus-value calculée sur valeur réduite
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des revenus | Directement chez les associés (revenus fonciers) | Au niveau de la société (IS) |
| Amortissement | Non possible | Possible (réduit le résultat imposable) |
| Déficit foncier | Possible | Non applicable |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers (abattements durée) | Calculée sur valeur nette comptable |
| Profil adapté | Loyers modestes, déficit foncier | Gros loyers, importants travaux |
Un cas pratique pour mieux comprendre l'utilité de la SCI
Résultat : Les statuts définissent les pouvoirs du gérant et évitent les blocages familiaux. Les frères peuvent anticiper la transmission progressive à leurs enfants.
Expertise et accompagnement personnalisé pour votre projet
La SCI est un outil puissant de gestion et de transmission, mais elle doit être maniée avec précaution. Le choix entre IR et IS est une décision stratégique qui doit être prise en fonction de votre fiscalité actuelle, de vos revenus et de vos projets à long terme.
Chez Azalée Patrimoine, nous accompagnons nos clients pour :
Avec des statuts adaptés à leur situation familiale
Le plus pertinent (IR ou IS)
De leurs biens immobiliers dans un cadre fiscal optimisé
La SCI n'est pas une simple "boîte à outils" juridique : bien pensée, elle devient un véritable levier patrimonial qui sécurise votre patrimoine familial sur plusieurs générations.
Nos experts Azalée Patrimoine vous accompagnent pour savoir si la SCI est adaptée à votre situation et définir la fiscalité la plus avantageuse (IR ou IS).