Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est l'un des dispositifs fiscaux les plus attractifs pour les investisseurs particuliers. Il permet de louer un logement meublé (studio, colocation, résidence gérée…) tout en bénéficiant d'un régime fiscal très favorable.
Contrairement à la location nue, les loyers perçus sont déclarés non pas en revenus fonciers, mais en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cette distinction ouvre la possibilité d'amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement – voire annulant – l'imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
Exemple simple : un studio acheté 120 000 € et loué 550 €/mois. Grâce à l'amortissement, les loyers sont quasi non imposés pendant 15 à 20 ans.
Découvrez les bénéfices du dispositif LMNP pour votre patrimoine
Points de vigilance à connaître avant de vous lancer
Comprendre les évolutions réglementaires et leurs impacts
Jusqu'ici, l'un des grands atouts du LMNP était que l'amortissement pratiqué sur le bien n'était pas réintégré dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, vous profitiez d'années de loyers quasi exonérés d'impôt sans pénalité à la revente.
Désormais, l'administration fiscale a précisé que l'amortissement doit être pris en compte dans certaines conditions lors du calcul de la plus-value en cas de cession. Cela signifie que la plus-value imposable peut être plus élevée que prévu.
Toutefois, il est essentiel de garder une vision long terme :
Un exemple concret pour mieux comprendre le dispositif
Un investisseur achète un studio 120 000 € en LMNP, financé par crédit. Loué 550 €/mois, il perçoit 6 600 € par an. Grâce à l'amortissement (environ 4 000 €/an), son revenu imposable est nul. Pendant 15 ans, il encaisse plus de 90 000 € de loyers quasi exonérés d'impôt.
À la revente, la fiscalité sur la plus-value doit intégrer une partie des amortissements pratiqués. Mais l'investisseur a déjà largement profité d'une fiscalité allégée pendant 15 ans, ce qui compense ce traitement.
Comparez les deux approches pour choisir celle qui vous convient
Expertise et accompagnement personnalisé pour votre projet LMNP
Le LMNP reste un des dispositifs fiscaux les plus efficaces pour se constituer des revenus complémentaires. L'impact du nouveau traitement de la plus-value ne doit pas faire oublier que le cœur de la stratégie se joue sur le long terme : lissage des revenus, fiscalité allégée et patrimoine constitué sur 15 à 20 ans.
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