Lorsqu'un particulier revend un bien immobilier, il réalise souvent une plus-value : c'est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition (majoré des frais et des travaux). En France, cette plus-value est soumise à une fiscalité spécifique, avec des abattements pour durée de détention qui allègent progressivement l'impôt.
Connaître les règles de la plus-value immobilière est essentiel pour anticiper la fiscalité de vos ventes, choisir le bon moment pour céder un bien et intégrer la revente dans une stratégie patrimoniale globale.
Comprendre la fiscalité applicable lors de la revente d'un bien immobilier
En cas de revente d'un logement (hors résidence principale), la plus-value est imposée à deux niveaux :
Taux de base
Taux de base
Exemple simple : un appartement acheté 150 000 € en 2000 et revendu 250 000 € en 2025. La plus-value brute est de 100 000 €. Sans abattement, l'impôt serait de 19 000 € et les prélèvements sociaux de 17 200 €, soit 36 200 €.
La fiscalité diminue à mesure que vous conservez le bien
Après 22 ans de détention
Après 30 ans de détention
Exemple : un appartement acheté 150 000 € et revendu 250 000 € après 25 ans. La plus-value de 100 000 € est totalement exonérée d'impôt, et les prélèvements sociaux sont réduits grâce aux abattements. Résultat : l'investisseur ne paie aucun impôt sur sa revente.
Situations spécifiques bénéficiant d'exonérations ou d'avantages fiscaux
Exonération totale, quelle que soit la durée de détention.
Exonération automatique (utile pour des garages ou petites dépendances).
Exonération possible sous conditions (remploi du prix dans l'acquisition de la résidence principale).
Certains peuvent être ajoutés au prix d'acquisition pour réduire la plus-value taxable (frais réels ou forfait de 15% après 5 ans de détention).
Un cas pratique pour mieux comprendre le calcul de la plus-value
215 000 €
320 000 €
105 000 €
Après 20 ans, il bénéficie d'abattements importants, réduisant l'impôt dû à moins de 10 000 €.
Expertise et accompagnement personnalisé pour votre projet
La fiscalité des plus-values immobilières peut représenter un coût important si la revente est mal anticipée. Le choix du moment de vente (après 22 ans ou 30 ans), la prise en compte des travaux et l'utilisation des exonérations spécifiques sont des leviers puissants pour réduire ou annuler l'impôt.
De leur revente avant de prendre une décision
D'optimisation (report d'une vente, travaux, changement de résidence principale)
Le capital issu de la cession dans des solutions patrimoniales adaptées
Bien gérer la fiscalité de vos plus-values, c'est garder davantage de capital pour financer vos projets futurs.
Nos experts Azalée Patrimoine vous accompagnent pour évaluer la fiscalité de votre prochaine revente et découvrir comment optimiser vos plus-values immobilières.